おばた司法書士事務所です。

 

親から相続した実家や土地を売却したい。

その際によくいただくご質問が、

・税金はどれくらいかかるのか
・相続税とは別に税金がかかるのか・
・3000万円控除とは何か
・売却前にやるべきことはあるのか

というものです。

結論からいうと、相続した不動産を売却した場合、「譲渡所得税」が発生する可能性があります。

しかし、一定の要件を満たせば「3000万円特別控除」が利用でき、税金を大幅に減らせる場合があります。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

この記事では、相続税と相続不動産売却時の税金の仕組みと、空き家の3000万円特別控除についてわかりやすく解説します。

まず注意点として、相続税と売却時の税金は別物です。

誤解が多いポイントです。

相続時には「相続税」が問題になります。

一方で、不動産を売却したときには「譲渡所得税」が問題になります。

つまり、

相続
↓
相続税

売却
↓
譲渡所得税

という別々の税金です。

相続税については、相続時の財産を基準に基礎控除（３０００万円＋６００万×相続人）を超える金額についてかかってきます。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm

 

次に譲渡所得税とは相続した不動産を売却した際にかかってくる税金になります。

基本的な計算式は次のとおりです。

譲渡所得

＝ 売却価格
－ 取得費（相続不動産の購入費用等）
－ 売却費用（仲介手数料、司法書士費用等）

例えば、

売却価格　３０００万円
取得費　１０００万円
仲介手数料等　１００万円

の場合、

譲渡所得

＝ ３０００万円
－ １０００万円
－ １００万円

＝ １９００万円

となります。

この利益に対してかかる税金が譲渡所得税といいます。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm

相続した不動産は相当前に取得したケースが多く、

「親がいくらで購入したのか分からない」、「購入した際の売買契約書等の書類が見つからない」

というケースが少なくありません。

売買契約書等などが見つからない場合、購入費用がわからないため税負担が大きくなることもあります。

売却を検討する際は、まず購入当時の資料が残っていないか確認しましょう。

万が一取得費がわからない場合は、「みなし取得費」が適用されます。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm

空き家の３０００万円特別控除とは？
相続した実家が一定の条件を満たす場合、

譲渡所得から最高３０００万円を控除できる制度があります。

これを

「被相続人の居住用財産（空き家）の３０００万円特別控除」

といいます。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm

どれくらい節税できるかというと
例えば、

不動産の売却価格が　２５００万円の場合、

３０００万円特別控除が適用できれば、

課税対象０円

となる可能性があります。

場合によっては数百万円単位で税額が変わることもあるため、売却前の確認が重要です。

主な適用条件
代表的な条件は次のとおりです。

相続した家屋または土地であること
被相続人が居住していた住宅であること
相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
売却代金が1億円以下であること
一定の耐震要件などを満たすこと
親族など特別な関係者への売却でないこと
などです。

細かな要件があるため、事前確認が欠かせません。

2024年以降の改正にも注意
空き家特例は制度改正が行われており、

一定の場合には売却後に建物を取り壊したケースも対象となるなど、利用しやすくなっています。適用期限も令和9年（2027年）12月31日まで延長されています。

実家を相続したら？空き家になる前に知っておきたい売却のタイミング

 

売却前に司法書士へ相談するメリット
相続不動産の売却では、

相続登記
相続人調査
遺産分割協議
共有名義の整理
売却前の権利関係確認
などが必要になることがあります。

また、３０００万円特別控除の利用を検討する場合には、税理士との連携も重要です。

売却を決めてからではなく、売却を考え始めた段階で相談することをおすすめします。

大阪で相続不動産の売却をご検討なら当事務所では、大阪市北区（北新地）を拠点に、

相続登記
相続人調査
共有不動産の整理
売却前の法的サポート
を行っています。

実家の相続・売却について無料でご相談いただけます

当事務所では司法書士が相続手続きだけでなく「売るべきか・貸すべきか・残すべきか」の判断からお手伝いします。

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※本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的・税務アドバイスではありません。